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Hausbesitzer in der Pflicht

Beitrag erstellt am 27.02.2018
(kunid) Eigentümer einer Wohnimmobilie zu sein, bedeutet große Verantwortung zu tragen - für sich und andere. In Zeiten heftigen Schneefalls lohnt es sich wieder, die ÖNORM B1300 genauer anzusehen. Stehen Eigentümer doch enorm in der Haftung.
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Jetzt, wo das Land wieder mit einer Schneehaube zugedeckt wurde, sind Eigentümer alarmiert: Die Sicherheit in und um Wohngebäuden ist ein ganz zentrales Thema, hier geht es um hohe Haftungsbeträge.

Hat ein Hausbesitzer etwa „vergessen“, rund ums Haus Salz zu streuen, und kommt ein Passant aufgrund dieses Umstandes - eben wegen des nicht präparierten Gehweges - zu Sturz, kann der Hausbesitzer mit größter Wahrscheinlichkeit zur Haftung herangezogen werden.

Die im November 2012 veröffentlichte ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude - Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ bietet erstmalig für Eigentümer von Wohngebäuden einen praxisorientierten Leitfaden zur ordnungsgemäßen Erfüllung dieser mannigfaltigen Prüfpflichten.

Dabei wird in vier Fachbereiche unterschieden – und zwar in technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren.

Umfassende Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten
Vorneweg: Man ist als Liegenschaftseigentümer mit zahlreichen Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten konfrontiert, um einen sicheren Zustand des Gebäudes zu gewährleisten.

Wer diese Sicherheit vernachlässigt, geht ein großes Haftungsrisiko ein. Die Pflichten resultieren aus den Anforderungen des ABGB, des Mietrechtsgesetzes, von Normen, technischen Richtlinien und Vorschriften, Bauordnungen der einzelnen Länder und vielem mehr.

Seit der Einführung der ÖNORM B1300 gibt es, wie gesagt, eine detaillierte Prüfroutine zur Dokumentation solcher Überprüfungen, die in regelmäßigen Abständen durchzuführen sind und welche die bauliche Anlage sowie alle sicherheitsrelevanten Elemente eines Gebäudes umfassen.

Änderungen von Rechtsvorschriften, Veränderungen am und im Objekt sowie Änderungen der Nutzungsart können Anlass zu entsprechenden notwendigen sicherheitstechnischen Adaptierungen sein.

Informationsverpflichtung und regelmäßige Sichtungen
Der Eigentümer hat sich so gesehen also laufend über die neuesten gesetzlichen Vorschriften zu informieren und das Gebäude - zumindest was die Nutzungssicherheit betrifft - auf dem technisch neuesten Stand zu halten.

Wer sich nicht um sein Objekt kümmert, handelt fahrlässig und muss im Fall eines Unfalles nicht nur Schadenersatz zahlen, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen.

Einen tragischen Fall gab es im Jahr 1998: Nach einem tödlichen Sturz aufgrund eines fehlenden zweiten Handlaufs kam es zur Verurteilung wegen fahrlässiger Tötung.

Regelmäßige Sichtungen sind somit entscheidend.

Einer lückenlos und gut geführten Dokumentation kommt dabei besondere Bedeutung zu. War etwa ein Mangel nicht erkennbar, ist üblicherweise nach der Rechtsprechung im Streitfall ein Entlastungsbeweis dann erfolgreich, wenn das Wohngebäude in periodisch wiederkehrenden Abständen im Rahmen von Sichtkontrollen bspw. vom Hausverwalter oder einer anderen qualifizierten Person geprüft wurde (so etwa OGH 7 Ob 26/11s).

Worst Case Scenario
Eigentümer sehen sich folglich potenziell auch im Falle geringfügigster Mängel mit massiven Schadenersatzansprüchen und Androhung von Gefängnisstrafen konfrontiert.

Vielen Eigentümern leuchtet ein, dass es wohl nötig ist bzw. künftig sein wird, entsprechend sachverständige Personen die Liste gemäß der ÖNORM jährlich abarbeiten zu lassen (und die Kosten dafür in Kauf zu nehmen).

Die daraus resultierenden Berichte sind jedenfalls gut aufzuheben, um im Falle des Falles einer Strafe zu entgehen.

Kurzum: Liegenschaftseigentümer oder Eigentümergemeinschaften haben im besonderen Ausmaß dafür Sorge zu tragen, dass von ihrem Eigentum keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum ausgeht.

Gerade jetzt im Winter, wenn es glatt ist.

Weiterführende Information
In Online Shop von Austrian Standards lassen sich eine Papier- und eine Download-Fassung der ÖNORM B1300 - und auch benachbarte Normen - bestellen.

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